ADVOGADOS ESPECIALIZADOS
EM AÇÃO DE USUCAPIÃO E
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Após regularizados, em alguns casos os imóveis chegam a ter uma valorização de até 40% (quarenta porcento) no seu valor de mercado.

Não existe um valor padrão para a usucapião. Isso devido aos vários tipos e às especificidades das diversas situações em que ela é trabalhada.

Porém, a título de estimativa, o investimento de regularização pode-se variar de 10% a 30% do valor do imóvel.

O período para usucapião de imóveis varia entre 5 e 15 anos, dependendo do tipo (urbano, rural, familiar, entre outros) e das condições específicas. Para bens móveis, o tempo geralmente é de 3 a 5 anos.

O prazo varia de acordo com o tipo de usucapião. Por exemplo, o usucapião extraordinário exige posse por 15 anos ininterruptos e sem oposição.

Existem diferentes tipos desta ação e você verá detalhes  sobre eles mais abaixo. No entanto, todas as espécies de usucapião possuem 3 requisitos em comum: animus domini, inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por um período de tempo.

1. Animus domini

O animus domini trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário.

2. Inexistência de oposição à posse

Não pode haver contestação à posse do bem ou imóvel, que deve ser pacífica.

3. Posse ininterrupta por um período de tempo

Deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião.

Existem outros requisitos que vão variar com as demais espécies de usucapião, no entanto, reforço que os listados acima são comuns a todos os tipos.

O conceito de usucapião se divide em duas categorias principais:

1. Usucapião de Propriedades Imóveis: aplica-se a propriedades fixas, como terrenos, apartamentos, residências, edifícios, etc.

2. Usucapião de Propriedades Móveis: refere-se à aquisição de propriedade de itens que podem ser deslocados, como maquinário, utensílios domésticos, mobiliário, veículos, motos, etc.

Propriedades imóveis podem ser adquiridas por usucapião através de:

• Ordinária
• Extraordinária
• Especial, que inclui as categorias urbana, rural, coletiva, indígena e familiar.

Para propriedades móveis, a lei prevê duas formas de usucapião:
• Ordinária
• Extraordinária

1) Usucapião de Propriedades Imóveis

Esses bens frequentemente originam disputas, dada a sua significância social e a grande quantidade de imóveis irregularmente ocupados no Brasil.

Ordinária

Requisitos incluem comportamento de proprietário, ausência de contestação, título justo, boa-fé, e posse contínua por dez anos.

Período para usucapião ordinária imóvel: artigo 1.242 do Código Civil estabelece dez anos de posse contínua, com título justo e boa-fé. Pode ser reduzido para cinco anos se certas condições são atendidas, como o estabelecimento de moradia no imóvel.

Extraordinária

Requisitos são comportamento de proprietário, ausência de contestação e posse contínua por quinze anos, sem necessidade de título justo ou boa-fé.

Período para usucapião extraordinária imóvel: conforme artigo 1.238 do Código Civil, quinze anos de posse ininterrupta concede a propriedade, que pode ser reduzida para dez anos em certas circunstâncias.

• Especial Urbana

Requisitos incluem comportamento de proprietário, ausência de contestação, posse ininterrupta por cinco anos, uso do imóvel para moradia própria ou familiar, limite de 250m², não posse de outro imóvel e não ter obtido usucapião anteriormente.

• Especial Rural

Similar à urbana, com diferenças na extensão da propriedade (até 50 hectares) e na possibilidade de reconhecimento múltiplo da usucapião.

• Especial Coletiva

Aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados por mais de cinco anos sem oposição, onde a área dividida pelos possuidores não excede 250m² por pessoa, e os possuidores não têm outro imóvel.

• Especial Indígena

Direcionada a indígenas, esta forma exige posse ininterrupta por dez anos, sobre um terreno de no máximo 50 hectares, comportando-se como proprietário sem enfrentar contestação.

Prazo para usucapião especial indígena: o artigo 33 da Lei 6.001/1973 prescreve que indígenas, sejam integrados ou não, que ocupem terra até cinquenta hectares por dez anos consecutivos e sem oposição, adquirem sua propriedade plena, exceto em terras da União ou reservadas a grupos tribais.

• Especial Familiar

Esta modalidade protege o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após o abandono do outro, exigindo posse direta e exclusiva por dois anos, uso para moradia própria ou familiar, e área não excedendo 250m², sem possuir outro imóvel.

Prazo para usucapião especial familiar: o artigo 1.240-A do Código Civil estipula que a posse direta e ininterrupta por dois anos em um imóvel urbano de até 250m², após abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro, confere ao possuidor o domínio integral, se ele não possuir outro imóvel.

2) Usucapião de Propriedades Móveis

Estes bens são caracterizados pela sua capacidade de serem transportados, como veículos e aparelhos eletrônicos. O Código Civil brasileiro, nos artigos 1.260 e 1.261, estipula que a usucapião de propriedade móvel pode ser ordinária ou extraordinária.

Ordinária

Requer demonstração de posse com intenção de propriedade, ausência de contestação da posse, e manutenção contínua da posse por três anos. Adicionalmente, é necessário um título legítimo e a boa-fé, significando que o possuidor não estava ciente de problemas legais com o bem.

Período para usucapião ordinária móvel: segundo o artigo 1.260 do Código Civil, a posse contínua e incontestada por três anos, com título justo e boa-fé, resulta na aquisição da propriedade.

Extraordinária

A usucapião extraordinária móvel demanda os mesmos critérios de comportamento proprietário e ausência de contestação, mas com um período de posse ininterrupta de cinco anos.

Período para usucapião extraordinária móvel: estabelecido no artigo 1.261 do Código Civil, cinco anos de posse contínua conduzem à aquisição da propriedade, independentemente de título ou boa-fé.

Em regra, sim. Mas também existe o procedimento extrajudicial. Essa modalidade tem ganhado destaque nos últimos anos devido à sua agilidade e simplicidade, tornando-se uma alternativa atrativa para quem busca regularizar a situação de um imóvel.

A usucapião extrajudicial é uma forma de realizar esse procedimento de forma amigável, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário, mas veja, caso haja conflito entre as partes no procedimento todo o trabalho irá por água abaixo. Portanto, na maioria das vezes, não recomendamos este procedimento.

A usucapião pode ser buscada nas duas formas: judicial e extrajudicial.

Para iniciar um processo de usucapião no Brasil, é necessário preencher certos requisitos legais que variam de acordo com o tipo de usucapião (urbano, rural, familiar, etc.). Para saber se você se encaixa nos critérios, procure por um advogado especializado no assunto para iniciar o processo.